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尹锋:庶民的呐喊

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贝塔数字财经图书出版中心出版人、财经作家,原《证券市场周刊》综合新闻部主任。著有《荣氏真相—中国第一财富家族百年传奇》、《重庆打黑》、《铁规则》和《黄光裕真相》等书。

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危险的重庆“公租房”!  

2010-08-20 10:53:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 文 尹锋 

    在全国房价高涨,“蜗居”一词引起上至国家总理,下至各地省市委书记身同感受之际,重庆市适时开建“公租房”,使其成为“明星”政府。

     细算公租房背后经济账发现,其实重庆市政府是以“公租房”名义变相增加城市土地供应量。地方政府的动机在于经济发展过程中,城市住房用地、工业建设用地日益短缺,在保地方经济增长和保护耕地数量之间,地方政府需要另辟蹊径突围。

    重庆市思路是将农民宅基地变更为耕地,增加农业耕地面积,同时将这部分被置换出来的农民以公租房的方式进行安置。

   据重庆市国土房管局估算,重庆重庆农村人均生活用地250平方米以上,一个农村人口转化为城市人口,就可节约170平方米左右建设用地。如果把重庆现有的2300万农村户籍人口,转移1000万进入城镇,就可节约17亿平方米建设用地,另外还可以增加250多万亩耕地。

    安置1000万农村人口进城,根据重庆市现在的规划,如果全部通过公租房安置,需要建设2000万平方米公租房,约需3万亩土地,这一数据与公租房所置换出来的建设用地数量、耕地数量相比,重庆市政府是实际赢家。

且农村置换出来的土地虽名义上以“地票”方式通过农村土地交易所公开拍卖,但买家主要是政府土地储备公司、工业园区,以及和政府关系密切的房地产开放商等单位,土地实际留在重庆市政府手里,潜在的土地财政收入空间巨大。

另外,重庆市政府已经为公租房的建设打了“埋伏”,现在的规划是总计投入500亿,在未来十年开建2000万平方米公租房,其中前三年投入200亿兴建1000万平方米公租房,但后七年,将视市场情况决定是否投建。什么样的市场情况下,政府会继续投建公租房?重庆市政府说了算。

 

政府转嫁征地成本

不能引发社会冲突是重庆市顺利置换农民宅基地的前提,“地票”交易制度是一项开创。

所谓地票,是指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地,经过复垦并经过土地管理部门严格验收后所产生的指标,并以“地票”方式在农村土地交易市场进行公开拍卖,企业购得地票,可以纳入城市新增建设用地计划,增加相同数量的城镇建设用地。

土地复垦是指对在生产建设过程中,因挖损、塌陷、压占等原因造成的土地破坏,采取整治措施,使其恢复到可供利用状态的活动。

征地是要钱的,重庆市政府显然不愿意出这笔钱,谁来承担?房地产开发商。

重庆市政府为房地产开放商定了一个规矩,在主城区,国家计划指标土地只能用于工业、公共设施等项目,经营性用地必须通过地票取得。地票购买者可在符合规划前提下,按自己意愿寻找地块,并向土地所在地政府提出征转用申请,最后报市政府批准。

但在重庆模式里,开发商买到“地票”,只是拿到了优先用地指标,并不意味就拿得了土地的使用权,开放商选中某个政府推出的城市商品房建设地块后,还必须通过公开的招拍挂市场竞购获得。政府向购买地票企业承诺,在地票落地使用,可以冲抵两笔费用。

据重庆农村土地交易所数据,截止目前为止,重庆共举行了6场地票交易,总成交44宗地票,共计8300亩建设用地指标。成交总金额7.38亿元,均价9万元/亩。根据重庆市规划,2010年,将复垦13000亩耕地,如全部在市场上完成交易,同样以9万元/亩成交,则成交金额为11.7亿元。

地票交易所产生的收益,返还给农民,农民有钱后,一部分将投入到新住房中去,包括购买商品房或者租住公租房,其余部分将有可能投入到个人或家庭消费中。

根据重庆地票收益分配相关规定,每亩地票所产生的收益,首先,大部分收益用作对农民进行房屋补偿和购房补贴;其余,对农村集体经济组织、复垦成本、耕地保护和农村基础设施建设专项资金进行补偿,以及弥补指标落地政府新增建设用地土地有偿使用费的资金。

在征地环节,政府和农民是赢家,政府零成本征地,而农民获得土地收益,开放商的资金则被沉淀在其中,并承担利息损失。

 

145的高资金杠杆运作公租房

庞大的公租房建设规划需要巨量资金支持,而重庆市政府仅用几十亿元财政资金就撬动了近1200亿的公租房市场,如加上农村宅基地征用环节的近百亿成本转嫁支付,则重庆政府的资金杠杆比约达到1:45左右。

据重庆市测算,主城区未来10年造2000万平方米公租房,需3万亩土地,保守的按每亩200万元的出售价格计算,约折合600亿元土地出让收益,加上工程建设投资约600多亿元,两项相加,相当于政府投入1200多亿元建设公租房。在地方政府土地财政依赖下,在损失土地出让收益的情况下,还要多拿出600亿真金白银,财政能否支持?

重庆财政没钱,但好在艺高人胆大,在黄奇帆的高手运作下,重庆的一套类金融模式筹措资金的方式运用的炉火纯青。如土地征用环节一样,通过高资金杠杆撬动公租房建设资金。

据黄奇帆称,重庆财政分三块:一般预算内收入,保行政运行,预算外基金,用于搞建设、基础设施。搞公租房,预算内财政肯定拿不出钱;预算外,重大建设项目排满了,也没有;重庆政府将利用国有资本平台筹措资金。

据重庆市规划,公租房工程先期试点由国资背景的重庆市地产集团为建设主体,以后会扩展至重庆市城投集团。投资建设主体拥有所建租赁房的完全产权,享有升值收益,但无房屋的定价权和转让权。

房子建起后,建筑单位不收取高额造房利润,它收益是在成本基础上加3%的利润点,政府给建设单位减免土地出让金、建房利润、税收、配套费等成本。另外,政府当然要为住宅区,配置医院、学校、商业设施,统统由财政掏钱。

在建设资金上,财政拨付少部分,企业自筹一部分,大部分资金靠向银行融资,以及通过债券方式在公开市场上筹措资金,黄奇帆在两会期间向中国证监会提议发行公租房债券。在重庆1000万平方米公租房建设资金安排中,总投资约为200多亿,资本金需100亿,其中财政拨款30亿,重庆市地产集团从国有资本预算中支出60至70亿元,此外再向银行融资150亿元贷款。

银行会不会贷款给公租房项目?据黄奇帆称,由于公房产权是地产集团的,租金包括了成本、银行利息等等,租金可以覆盖银行利息。以50平方米的房子住4个人,人均月租金200元,或25平方米住一个两口之家,月租金400元计算,1000万平方米公租房年租金收益约为16亿元,而项目整体建设成本为200亿元,资产收益率仅约8%,而同期银行三至五年基础利率为5.76%,据基准利率,150亿的借贷资金,5年内年均利息为8.64亿元,公租房租金收入减去每年的利息支出,仍有近8亿元收益。

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